隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展從原有的以土地財政融資、項目建設投資拉動GDP增長轉向全面考慮土地、功能、產(chǎn)業(yè)、公共服務、財稅等多個內在關系的區(qū)域綜合發(fā)展，大型區(qū)域開發(fā)成為當下最重要的模式。面對投資體量大、實施周期長、專業(yè)領域雜、利益主體多的大型區(qū)域開發(fā)項目，真正實現(xiàn)“決策可行、資金可融、建設可落地、投資可控制、風險可把控”的全生命周期可持續(xù)發(fā)展，這不僅是地方政府、開發(fā)主體面臨的新難題，也是對專業(yè)工程咨詢公司服務水準和實操能力的最好檢驗。

一、大型區(qū)域開發(fā)項目的特點分析

（一）投資規(guī)模大、開發(fā)周期長

大型區(qū)域開發(fā)項目規(guī)劃范圍大，多在1平方公里以上，建設內容涉及前期土地動拆遷、基礎設施建設、功能提升項目建設等，建設期多數(shù)在3-5年有的甚至達到10年，且項目土地前期費用支出較大，項目前期投資決策、規(guī)劃立項等準備手續(xù)和時間較長。從運籌學角度來看，大型區(qū)域開發(fā)是時間維、邏輯維和專業(yè)維等多維度統(tǒng)籌結合的復雜工程，如何在長周期內控制大投資是投資總控的工作主線。三林楔形綠地項目位于浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)，東至濟陽路、南至外環(huán)線、西至沿江公路、北至華夏西路（中環(huán)線），總占地面積約為368公頃（不含古民居），規(guī)劃用地面積約412.3公頃，預計總投資700億，建設周期10年左右。

（二）開發(fā)目標高、涉及主體多

大型區(qū)域開發(fā)項目多涉及市區(qū)兩級政府、開發(fā)平臺公司及項目建設主體、潛在合作方以及開發(fā)建設推進中土地動拆遷、規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理、招投標等各類服務商。同時，大型區(qū)域開發(fā)項目多包括公益性、經(jīng)營性、準經(jīng)營性等不同特征的子項目，不同類型項目由于投融資模式差異需分類實施、協(xié)同推進。投資作為貫徹項目前期至項目完成的關鍵，亟須發(fā)揮紐帶作用實現(xiàn)各方協(xié)同并進。大型區(qū)域開發(fā)項目往往承擔打造城市地標的重任。三林楔形綠地項目作為上海市第一批城中村改造項目之一，不僅承擔打造上海城市更新典范重責，也要滿足“三林看世界、世界看三林”定位，開發(fā)建設備受市區(qū)兩級政府關注。

（三）專業(yè)領域多、建設要求多樣

大型區(qū)域開發(fā)項目開發(fā)強度大，除商業(yè)商辦住宅等經(jīng)營性項目外，一般還會涉及動遷居民就地安置的保障房建設、綠地環(huán)境等復合功能打造、道路基礎設施及水系橋梁建設等幾十個項目，橫跨房建、綠化、道路、橋梁、水系等多個專業(yè)領域。同時，業(yè)主、設計、施工和監(jiān)理等單位擁有各自的工作目標和專業(yè)目標，在前期和建設階段極有可能存在目標沖突和矛盾，如市政配套、河道水系、保障性住房、綠地、經(jīng)營性地塊等不同類型項目互為前提相互聯(lián)動，且建設要求和標準各有差異，如不能有效銜接各類項目推進進度、合理安排各類項目投資計劃、有效引導相關單位復核各階段分項目投資，極易造成投資浪費。

二、投資總體控制的意義

（一）立足全局、統(tǒng)籌推進

圖1投資總控工作界面示意圖

大型區(qū)域開發(fā)項目投資總體控制核心是立足全局，從統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一運營的角度出發(fā)，形成對動遷、設計、施工、運營等不同單位間的溝通協(xié)調機制，同時對與投資控制相關的單位和工作制定統(tǒng)一規(guī)范的建設標準，保持同類工程經(jīng)濟指標協(xié)調統(tǒng)一，在總目標下優(yōu)化實施各分項目標和具體工作，從而為區(qū)域開發(fā)實現(xiàn)有效控制建設成本、提高投資收益。其中，針對全區(qū)域重點對總體投資規(guī)模、投資結構、投資計劃、投資風險的把控及按需動態(tài)優(yōu)化調整，從是否控住投資大盤子、是否符合投資項目管理要求、是否最大化發(fā)揮資金適用效率等進行研判。針對單體項目重點對項目項目建議書、工程可行性研究報告、概算報告，從是否匹配功能實現(xiàn)、是否滿足定位要求、是否符合建設導則、是否有效控制投資等角度進行研判。

（二）動態(tài)跟蹤、發(fā)現(xiàn)矛盾

緊緊圍繞大型區(qū)域開發(fā)項目功能定位，全面、高效、動態(tài)地預測分析、過程監(jiān)控和合理優(yōu)化區(qū)域總體和重點項目投資控制，確保區(qū)域開發(fā)路徑最優(yōu)化、總體目標最大化。一方面跨前一步，充分做好項目運營端的前置考慮，及時銜接項目建設與項目運營，將運營所需功能提前納入項目建設安排；另一方面左右銜接，做好投資總控與設計總控、施工總控管控要素銜接，以各專項研究為基礎提取總控要素，區(qū)分重點和非重點區(qū)域、基礎性和功能性項目，及時發(fā)現(xiàn)多項目與單項目實施中存在的問題與矛盾，確保問題檢索達成“項目之間橫向到邊，項目本身縱向到底”。

（三）內外銜接、促成共識

圖 投資總控涉及內外方

項目投資是一項同時兼具綜合性、專業(yè)性、政策性的經(jīng)濟活動，貫穿于項目建設的各個階段，不僅涉及對外與市區(qū)各職能部門的項目報批報建流程開展，也涉及對內開發(fā)平臺對項目投資管理的管控要求及開發(fā)建設主體內部管理要求。因此，投資總控工作的服務重點在于積極出面協(xié)調內外部關系，做好政府端與企業(yè)端的技術協(xié)調，促成決策共識。其中，前期階段重點在于區(qū)域開發(fā)總體方案提供、開發(fā)路徑建議、資金平衡方案編制及開發(fā)支持政策創(chuàng)新等，推進階段重點在于單項目報批報建的相關流程進度及需協(xié)調事項的路徑政策建議等。

三、大型區(qū)域開發(fā)項目投資總體控制的方法

結合大型區(qū)域開發(fā)項目特點，通過三林楔形綠地項目的綜合實踐，初步形成了項目投資總體控制的“一張藍圖控全局、一個體系控動態(tài)、一套制度控流程、一份導則控標準、一個計劃控關鍵、一個系統(tǒng)控平衡”的“六個一”方法體系。

（一）一張藍圖控全局

圖1   三林楔形綠地項目總平面示意圖

緊緊圍繞項目總體規(guī)劃、功能定位及控制性詳細規(guī)劃，按不同功能類別和定位進行投資項目分類。針對不同分類的項目形成側重不同的投資管控目標。在實際操作中，相關功能雖會有交叉重疊，但管控目標側重點保持一致。如三林楔形綠地項目將項目劃分為“保基本”“提品質”“強功能”“增效益”四大類項目，并形成建立不同投資管控要求。如“提品質”類項目，主要為提升區(qū)域開發(fā)品質和樹立形象的特色投資項目，如標志性建筑、環(huán)境綠化以及基礎設施中帶有提高標準特性的海綿城市、綠色建筑、智慧城市等，其管控重點在于確保技術到位、標準到點。

（二）一個體系控動態(tài)

圖2   投資總控體系

建立涵蓋投前、投中、投后的投資總控動態(tài)管理體系。其中，投前以決策分析為主，協(xié)助確定發(fā)展功能、明確總體指標，確定開發(fā)路徑、投資總量、資金平衡方案、投資開發(fā)時序等，并形成投資總體方案作為項目投控的總綱文件。投中以實時控制為主，重點關注區(qū)域內如土方平衡方案、建設時序安排、施工過程中變更和簽證、非項目化費用等對項目總投資的影響，并做好分類分項投資的動態(tài)管控，提交分地塊、分項目的投資建議書。投后以總結評估為主，重點對標投資目標的分析執(zhí)行情況進行總結評價，形成投資評估報告。

（三）一套制度控流程

結合投前、投中、投后的投資總控動態(tài)管理體系，分別建立前期策劃和決策階段、規(guī)劃設計階段、施工準備階段、項目實施階段、竣工結算結算階段、跟蹤審計階段投資控制的各項制度文件如《項目檔案管理辦法》《設計變更管理辦法》《投資監(jiān)理單位管理辦法》《工程建設其他費用歸類辦法》等，為投資總控工作保駕護航。針對三林楔形綠地項目，自工作組進場后，在調研、梳理地產(chǎn)集團和地產(chǎn)三林公司內控制度的基礎上，提出了投控制度修編計劃共20項。目前，結合集團制度建設要求、跟蹤審計咨詢工作情況，已完成了相關制度10項。

（四）一份導則控標準

結合大型區(qū)域開發(fā)項目涉及專業(yè)多、建設要求多樣的特點，需立足區(qū)域定位、開發(fā)實際編制項目開發(fā)建設技術導則，作為項目投資報批和投資控制的依據(jù)，全面指導區(qū)域整體開發(fā)和單個項目的決策和實施。依托項目開發(fā)建設技術導則，在單個項目前期報批過程中，可及時對標建設方案及標準，加強單個項目前期投資報批審核把關，緊密銜接設計單位、評審單位及審批部門的溝通，切實從源頭上協(xié)助落實投資目標。三林楔形綠地項目采用案例研究法、因素分析法、估算指標法等方法，重點對市政設施建設（道橋工程、給水管網(wǎng)、燃氣管網(wǎng)、雨污水、電力）、楔形綠地建設、海綿城市、河道工程、公建配套設施等領域單項工程建設投資指標進行研究，經(jīng)市區(qū)相關部門征詢論證后，最終完成導則編制工作。

（五）一個計劃控關鍵

全過程始終是工程建設領域的長期命題，做好全生命周期投資控制，離不開科學合理的投資進度計劃安排。以三林楔形綠地項目為主力，投資進度計劃一方面要注重綜合統(tǒng)籌，全面考慮基礎設施項目成本分攤、經(jīng)營性地塊出讓條件滿足、整體稅收籌劃等綜合因素合理有序安排各個項目；另一方面要加強過程管理，對個別因項目變動對投資影響變化較大的項目如土地動拆遷、變電站變遷、軌交三線換乘等，及時做好跟蹤和分析并提出投資應對策略。

（六）一個系統(tǒng)控平衡

圖3   三林楔形綠地項目投控信息管理系統(tǒng)示意圖

運用數(shù)字化手段，提升投控信息化管理水平。在三林楔形綠地項目中，建立項目投控信息管理系統(tǒng)，已形成項目進度、多算對比、分類統(tǒng)計和項目清單四大板塊。依托管理系統(tǒng)，可實時采集項目執(zhí)行過程中的投資數(shù)據(jù)，全程跟蹤和監(jiān)測區(qū)域范圍內時各項目各個環(huán)節(jié)投資實施狀態(tài)，動態(tài)掌握投資計劃執(zhí)行情況，對存在的偏差進行預警及分析，實現(xiàn)投資數(shù)據(jù)實時采集、動態(tài)比對、風險預警、采取對策。隨著信息化手段的逐漸豐富以及工程技術領域對BIM、GIS數(shù)據(jù)信息的實際應用，還將升級項目投控信息管理系統(tǒng)，豐富平臺投資要素內容、開展投資分級分類管理，更好實現(xiàn)數(shù)據(jù)及時響應、動態(tài)交互等。