2022年5月29日，上海市政府印發(fā)《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》，提出8個方面50條新政策。其中為積極擴大有效投資，特別提出要“加強城市更新規(guī)劃編制、政策支持”。老舊小區(qū)是本輪疫情防控的難點之一，加快更新改造對于常態(tài)化疫情防控管理也有重要意義。

上咨集團長期跟蹤城市更新，多年來持續(xù)為全市舊區(qū)改造、舊住房改造、存量工業(yè)盤活等城市更新工作咨政建言，并先后參與桃浦地區(qū)、吳淞地區(qū)、南大地區(qū)等系列城市更新重大項目的全過程綜合咨詢服務(wù)工作，未來還將持續(xù)為全市城市更新工作貢獻智慧力量。

一、城市更新工作推進面臨的難點

一是定位高，現(xiàn)狀與藍圖平衡難度大。城市更新對城市再發(fā)展意義重大，尤其成片區(qū)域更新多是歷史文脈保護要求多、規(guī)劃戰(zhàn)略定位高、城市功能提升責(zé)任大，涉及多個部門，亟需多方協(xié)同在主體認定、更新模式、功能規(guī)劃等方面創(chuàng)新探索，精準(zhǔn)把握政策創(chuàng)新條件邊界以更好更快推進項目、更合理有效降低政策風(fēng)險。

二是需求多，個別與公共利益協(xié)同難。舊住房更新是改善人居環(huán)境質(zhì)量、完善公共服務(wù)配套的重要手段。為更好保護舊住房權(quán)利人合法權(quán)益，目前對舊住房更新規(guī)定了更新協(xié)議簽訂比例。在實際操作中多面臨產(chǎn)權(quán)歸集難的現(xiàn)實難題。此外，隨著成片二級舊里以下房屋改造任務(wù)的陸續(xù)完成，今后舊區(qū)改造將考慮轉(zhuǎn)向使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾改造意愿迫切的老舊小區(qū)。

三是標(biāo)準(zhǔn)高，資源與資金平衡壓力大。巨大的資金壓力是當(dāng)前及今后城市更新尤其成片綜合更新面臨的首要難題。一方面前期房屋征收、廠房補償安置等成本巨大，在當(dāng)前穩(wěn)控房價背景下，成本收益倒掛已是常態(tài)。另一方面項目多要滿足歷史風(fēng)貌保護、功能性項目開發(fā)、商辦長周期自持運營等要求，項目開發(fā)周期較長、財務(wù)成本抬高又進一步加大平衡難度。

四是主體多，政府與市場平衡橋梁缺。城市更新項目涉及利益主體多，包括地方政府、產(chǎn)權(quán)主體、民企或外資開發(fā)商、運營主體、社會公眾等，不同主體利益訴求不同，整體推進協(xié)調(diào)難度大、時間長、工作繁瑣。同時，更新項目還需響應(yīng)市區(qū)兩級政府區(qū)域能級匹配、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)入、公共服務(wù)利益保障等系列要求，亟需明確城市更新主體，統(tǒng)籌推進相關(guān)工作，并積極探索市場化開發(fā)經(jīng)營模式。

二、加快推進城市更新工作的建議

一是完善更新機制。從市級看，充分發(fā)揮市級城市更新平臺作用，加大城市更新統(tǒng)籌推進力度。從區(qū)級看，充分借鑒市級實踐遴選優(yōu)質(zhì)區(qū)屬國企設(shè)立區(qū)級城市更新中心，作為全區(qū)統(tǒng)一的城市更新功能性平臺，承擔(dān)全區(qū)涉及歷史風(fēng)貌保護任務(wù)重、舊改難度大、開發(fā)要求高的功能性基礎(chǔ)性城市更新工作。

二是多元更新模式。探索擴大舊區(qū)改造范圍，將改造范圍在原來的二級舊里以下房屋的基礎(chǔ)上擴大，探索將建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、建造標(biāo)準(zhǔn)低、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等居住環(huán)境差的房屋納入舊區(qū)改造范圍。對于公房、私房混合區(qū)域，在更新協(xié)議簽訂達到一定比例，建議允許產(chǎn)權(quán)歸集代表主體通過房地產(chǎn)收購、產(chǎn)權(quán)異地置換等方式實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)歸集?？蓞⒄丈钲诔鞘懈伦龇ǎ剿鲗⑴f工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)拆除重建模式納入城市更新計劃。

三是強化更新保障。城市更新涉及舊區(qū)改造、歷史風(fēng)貌保護、重點功能區(qū)域轉(zhuǎn)型等成片更新的，可組合供應(yīng)土地。對于承擔(dān)區(qū)域戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的成片更新，開發(fā)主體持有的商業(yè)物業(yè)可降低自持比例。通過對城市更新中心資本金注入、設(shè)立城市更新基金、安排舊住房改造專項資金等方式合理安排財政性資金對城市更新項目予以支持。積極探索通過發(fā)行地方政府專項債等方式籌集項目資金。

四是落實更新評估監(jiān)督。根據(jù)城市更新實際推進情況，委托第三方開展城市更新評估，圍繞舊區(qū)范圍認定、更新開發(fā)路徑、區(qū)域社會經(jīng)濟貢獻等關(guān)鍵核心問題開展專題研究，并定期跟蹤深圳、北京等地城市更新經(jīng)驗做法，為政策升級做儲備。