上海作為超大城市產(chǎn)業(yè)用地空間日趨飽和，制約了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提速升級，工業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展急需新空間、新載體，存量工業(yè)地塊亟待“騰籠換鳥”。以工業(yè)上樓為特征、推動工業(yè)向上生長，著力打造垂直園區(qū)及新型智造空間等做法，成為國內(nèi)外城市的最新實(shí)踐探索。

隨著新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革深入影響產(chǎn)城發(fā)展，智造空間對于延拓上海的制造業(yè)載體空間、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)融合、提升經(jīng)濟(jì)密度將發(fā)揮重要作用，對于上海高效利用土地資源、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈布局、推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有重大意義。

各國積極探索工業(yè)上樓 新加坡實(shí)踐獨(dú)樹一幟

從國際看，新加坡、東京、首爾等城市在“工業(yè)上樓”領(lǐng)域?qū)嵺`豐富，具有很強(qiáng)的借鑒意義。如東京在豐島區(qū)、江東區(qū)等區(qū)域推動“立體城市化工業(yè)”模式，廠房高度可達(dá)到30層；又如首爾推動“公寓式工廠”模式，為都市型無污染產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)業(yè)空間。

新加坡“工業(yè)上樓”實(shí)踐較早、成果斐然。以新加坡裕廊集團(tuán)的大士空間為例，在工業(yè)樓宇底層空間打造7個陸上工廠，配備高層高、高荷載樓板，在新加坡國土稀缺的背景下，有效滿足了重工業(yè)企業(yè)的發(fā)展需要。以此為基礎(chǔ)，園內(nèi)建成36個斜坡式工廠和95個分層式工廠，以空間的高度集約化布局，有效整合制造鏈中的高價值環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整體協(xié)調(diào)、效能提升。在建筑設(shè)計方面，將景觀深度嵌入走廊、電梯大堂和娛樂室等公共活動區(qū)，精心設(shè)計包含休閑、生態(tài)等復(fù)合功能的中央庭院空間，滿足企業(yè)和人員對宜居宜業(yè)高品質(zhì)環(huán)境的要求。新加坡裕廊集團(tuán)正致力于打造新一代地下物流集散中心、高層復(fù)合廠房，以更好滿足未來工業(yè)需求。

圖一 新加坡裕廊集團(tuán)大士空間外觀

國內(nèi)城市紛紛發(fā)力 點(diǎn)線面突破推陳出新

 從國內(nèi)看，北京、深圳、蘇州、廣東等城市在“工業(yè)上樓”領(lǐng)域積累了一定經(jīng)驗(yàn)。如北京市首個“摩天工廠”天空之境·產(chǎn)業(yè)廣場項(xiàng)目于2022年通過竣工驗(yàn)收；蘇州相城正全力推動“工業(yè)上樓”，已建成符合“上樓”標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)載體6個、在建9個、擬建3個。

深圳寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園是深圳首個工業(yè)上樓試點(diǎn)案例。園區(qū)突破“單一宗地、單一功能、單獨(dú)出讓”模式，以片區(qū)尺度、多地塊組合出讓，推出“M1+C1”混合用地性質(zhì)，滿足產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、宿舍、酒店多業(yè)態(tài)靈活布局，實(shí)現(xiàn)園區(qū)功能聯(lián)動、有效耦合。廠房以需定供，配套功能實(shí)施集中布局，咨詢設(shè)計機(jī)構(gòu)提前介入產(chǎn)業(yè)招商撮合階段，滿足不同類型企業(yè)多樣化的空間需求。園區(qū)6棟廠房為滿足不同產(chǎn)業(yè)、不同環(huán)節(jié)的生產(chǎn)工藝需求，按照“底層定制化、高層通用化”方式進(jìn)行建筑設(shè)計。工業(yè)廠房可進(jìn)行分割銷售，在符合最小購置面積及宿舍購買比例的前提下，企業(yè)可按照棟、層、套為單位，購買廠房、研發(fā)用房、配套宿舍等。目前，園區(qū)“專精特新”企業(yè)占比已超過86%，項(xiàng)目招商簽約率超七成。

圖二 寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園廠房空間設(shè)計

廣東東莞著力打造松湖智谷“工業(yè)上樓”示范區(qū)。松湖智谷的工業(yè)大廈以智能制造產(chǎn)業(yè)用房為主，一期平均容積率近4.0，樓高普遍達(dá)到10-20層，最高可達(dá)36層。大樓集研發(fā)、生產(chǎn)、測試、展銷于一體，通過優(yōu)化層高、承重、隔振、吊裝、物流等配套工藝，有效滿足新發(fā)展階段企業(yè)對智能廠房的需求。松湖智谷采取租售結(jié)合的商業(yè)模式，租售比約為1:1，高端廠房和辦公大廈都可按50年獨(dú)立紅本產(chǎn)權(quán)分割銷售，整體出租率已達(dá)七成。另外，園區(qū)打造了一系列高品質(zhì)建筑，包括濱水長廊景觀、垂直綠化、空中花園、市政公園等。目前，園區(qū)正式簽約企業(yè)達(dá)537家，其中，國家高新技術(shù)企業(yè)占到51%、規(guī)模以上企業(yè)占到59%，另有行業(yè)龍頭企業(yè)47家、市鎮(zhèn)“倍增計劃”企業(yè)26家、科研實(shí)驗(yàn)室39個，華為、VIVO、小米等鏈主企業(yè)的60余家供應(yīng)商落戶園內(nèi)。

圖三 廣東東莞松湖智谷外觀

上海著力打造“智造空間” 以畝產(chǎn)效益論英雄

推動現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系高質(zhì)量發(fā)展，既需要質(zhì)的提升，也需要量的支撐。面向2025年工業(yè)增加值達(dá)到GDP的25%以上的戰(zhàn)略目標(biāo)，要探索土地多用途高效混合利用，浦東新區(qū)、閔行區(qū)等地率先打造”智造空間”，工業(yè)空間容積率從最低2.0至最高4.0，企業(yè)預(yù)計年產(chǎn)值3200萬/畝至5000萬元/畝，做到了以每畝產(chǎn)值、每畝效益論英雄。

年底前，本市已公開披露計劃開工新建的智造空間重大項(xiàng)目共16個：其中，張江地區(qū)開工7個項(xiàng)目，總投資約78億元，包括君實(shí)生物、榮昌生物、張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地、醫(yī)療器械加速器等高能級項(xiàng)目加快啟動。張江科學(xué)城是本市最早探索產(chǎn)業(yè)綜合用地政策的區(qū)域之一，近期大力推動產(chǎn)業(yè)用地彈性規(guī)劃。張江科學(xué)城產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)日漸凸顯，全球醫(yī)藥10強(qiáng)中已有7家入駐張江，全球醫(yī)藥20強(qiáng)已有一半在張江設(shè)立開放式創(chuàng)新中心，中國醫(yī)藥工業(yè)百強(qiáng)企業(yè)近三分之一將研發(fā)功能落戶張江。

搶抓最新政策紅利 多元化主體共享成果

上咨集團(tuán)長期跟蹤、服務(wù)本市及全國“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，致力于服務(wù)構(gòu)建“技術(shù)前沿、功能集聚、低碳宜業(yè)”的新型都市工業(yè)體系，在探索打造具有上海特色的“智造空間”領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富。

近日，上海出臺《關(guān)于推動“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》，著力破解土地資源緊缺，助力工業(yè)上樓、換新智造空間。上咨集團(tuán)順承“工業(yè)發(fā)展空間從平面轉(zhuǎn)為立體”的總體思路，建議各企業(yè)搶抓機(jī)遇，主體用足、用好政策紅利，不斷拓寬產(chǎn)業(yè)發(fā)展新空間。    

【潛在投資企業(yè)主體】用好產(chǎn)業(yè)綜合用地（M0）政策，企業(yè)可通過M0用地，按需搭配布局生產(chǎn)、研發(fā)、倉儲、租賃住宅、公共服務(wù)配套用途等功能。在符合要求前提下，可對項(xiàng)目空間進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

【新建投資項(xiàng)目主體】主動投資建設(shè)智造空間優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，符合條件的項(xiàng)目經(jīng)認(rèn)定后，積極爭取單個項(xiàng)目按建設(shè)費(fèi)用補(bǔ)貼；投產(chǎn)使用后，可為入駐制造業(yè)企業(yè)積極爭取租金補(bǔ)貼。

【存量地塊企業(yè)主體】在安全可行的條件下，主動推動存量工業(yè)用地提升容積率，用足、用好存量工業(yè)用地提升容積率項(xiàng)目不補(bǔ)繳土地價款的政策紅利，為企業(yè)發(fā)展提供空間。

【園區(qū)開發(fā)運(yùn)營主體】用好本市有關(guān)智造空間的政策指引，推動投融資機(jī)制創(chuàng)新，積極推動開展基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化（REITs）工作，積極爭取上海園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展基金、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金等市級基金投資支持。

聯(lián)系人

彭元

上咨集團(tuán)咨詢服務(wù)中心主任、上咨國際副總經(jīng)理

郵箱：yuanpeng@sicc.sh.cn

石煒昕

上咨集團(tuán)咨詢服務(wù)中心副主任，上咨造價副總經(jīng)理

郵箱：wxshi@sicc.sh.cn

周威

上咨集團(tuán)咨詢服務(wù)中心項(xiàng)目助理

郵箱：zhouwei@sicc.sh.cn